Ипотечный вопрос, интересующий многих (интервью с управляющим директором Рейтингового агентства «Стандарт KG» Андреем Залепо)

Формирование рынка доступного жилья — одна из главных задач социально-экономического развития нашей страны. От выбора тех или иных подходов к решению данной проблемы зависит благосостояние граждан, масштаб жилищного строительства, развитие банковского сектора, рынка ценных бумаг. О том, какие меры и решения на сегодняшний день выбрали участники ипотечного рынка, каков будет уровень и потенциал влияния выбранных условий «Кабар» попытался узнать у эксперта, управляющего директора Рейтингового агентства «Стандарт KG» Залепо Андрея Владимировича.

- Андрей Владимирович, с позиции эксперта, каково будет Ваше мнение о нынешней ситуации на отечественном рынке ипотечного кредитования?

— Сейчас, как и в предыдущие годы, рынок ипотечного кредитования представлен коммерческой жилищной ипотекой, доступной только гражданам, чей ежемесячный доход превышает 100 000 сомов. Простейшие расчеты показывают, что затраты на жилищную ипотеку, исходя из текущих предложений отечественных комбанков, составят в среднем от 35 до 70 тыс. сомов ежемесячно, и это в условиях текущих «кризисных цен» на жильё. Такая ситуация сложилась в силу следующих двух факторов:
— высокая стоимость ресурсов, используемых банками при ипотечном кредитовании, ограниченность таких ресурсов и, в основном, это ресурсы, номинированные в долларах США.
— даже минимальный ценовой фактор – 580 долларов США за 1 кв. метр жилья на условиях «под самоотделку» — формирует большой размер ежемесячных взносов по ипотеке, а еще плюс к цене как минимум 100 долларов США на отделку.

С существующим жилищным фондом тоже интересная ситуация: цены на первичном и вторичном рынке пока высоки для того, чтобы использовать такую недвижимость в государственных жилищных программах. Надо помнить, что Кыргызстан — это не только Бишкек и Ош, но и много других городов и сел, и там ситуация с жилищным строительством совсем другая. Поэтому при реализации государственных жилищных программ нужно подходить комплексно — строить, но не «элитку», а практичные типовые многоквартирные дома для Бишкека, Оша и других областных центров, и удобные частные дома для сельской местности и малых городов.

images

Кто будет заказывать и строить? Для Госпрограммы «Доступное жильё» заказчиком должны выступить государственные структуры, а для коммерческой ипотеки – кто угодно.

Нужны решительные шаги со стороны государства

В целом ситуация такова: Нет жилищного фонда, который мог бы быть использован в программах доступной ипотеки, но есть жилой фонд для развития коммерческой ипотеки. Нет в банковской системе ресурсов на ипотеку не более чем под 14 % годовых в сомах, но есть ипотека в долларах от 18 % и сомах от 24 %.

Ситуацию надо менять, но сразу скажу, что, на мой взгляд, без решительных шагов со стороны государства ничего не получится. Почему? Потому что строительные компании всегда будут стремиться получать максимальную прибыль, строя «элитки под самоотделку» — такова уж природа бизнеса. Должен быть заказ на строительство жилья под государственные жилищные программы.

- Как известно, в рамках реализации Правительственной Программы «Доступное жилье 2015-2020» было образовано Открытое акционерное общество «Государственная Ипотечная Компания». Каковы Ваши ожидания от деятельности данной компании, какова будет ее роль в деле развития ипотечного рынка страны?

— Ожидания самые хорошие, но многое будет зависеть от того, сколько средств будет ей предоставлено для организации рефинансирования жилищной ипотеки в рамках госпрограммы «Доступное жилье». Ведь основное предназначение ипотечной компании — не выдавать кредиты, а рефинансировать банки путем выкупа ипотечной закладной. При выкупе ипотечной закладной банк снова получает возможность выдавать кредиты, а Государственная Ипотечная Компания становится кредитором и залогодержателем по жилищной ипотеке. Было бы замечательно, если акционерный капитал ГИК составлял, скажем на конец 2016 года, не менее 1-2 миллиардов сомов, а заёмный еще 3-4 миллиарда, такие масштабы финансирования дали бы хороший старт реализации госпрограммы.

- Какие примеры положительного мирового опыты Вы приведете в качестве ориентира?

— Считаю, что наиболее ближе к нам опыт Казахстана и Российской Федерации, а также есть отдельные возможности для внедрения немецкой модели в части организации взаимных сберегательных касс. Вести разговоры о модели США и других стран малоперспективно. В Кыргызстане надо стремиться развивать как модель коммерческой ипотеки, которая бы позволяла покупать любое жильё любому гражданину, так и модель социальной ипотеки, при помощи которой жильё могли купить государственные и муниципальные служащие, работники сферы здравоохранения, образования, а также иные лица, занятые в сфере нематериального производства. Для первой модели надо обеспечивать эффективное правовое поле с соответствующими финансовыми инструментами, а для второй – принять и последовательно проводить, а также финансировать государственную политику в формате государственных и муниципальных жилищных программ.

Ипотечную компанию нужно наделить достаточным капиталом

- Как повлияет функционирование «Государственной Ипотечной Компании» на финансово-банковский сектор республики?

— Вопрос интересный, и отвечу так:
Предполагается, что ГИК со своей ресурсной базой будет рефинансировать ипотечные кредиты, выданные банками, но не все подряд, а только те, которые будут соответствовать программе Правительства «Доступное жильё».
Предполагается, что накопив ипотечных закладных, скажем на 50-100 миллионов сомов, ГИК сможет под их обеспечение выпустить ипотечные облигации и, предложив их на рынке инвестору, снова получить ресурсы для своей деятельности.
Предполагается, что если ГИК сможет привлечь дополнительные ресурсы (не акционерный капитал и не льготные займы в рамках Государственных жилищных программ), то она сможет расширить круг рефинансируемых ипотечных кредитов, например, за счет жилья, относящегося к элитному сектору.
Почему предполагается? Потому что, как я уже отмечал ранее, все будет зависеть от «наделения» ГИК достаточным капиталом, как акционерным, так и заёмным. Будет достаточно ресурсов, все вышеперечисленное можно реализовать, а если ресурсов будет мало – не стоит ждать какого-либо суперэффекта.

- Став игроком на рынке, «Государственная Ипотечная Компания» снизит процентные ставки от 12 до 14 % при сроке кредита до 15 лет. Между тем, коммерческие банки предлагают ипотечные кредиты от 25-27% до 7 семи лет. Тем не менее, процентные ставки «Государственной Ипотечной Компании» народные избранники называют неподъемными для рядовых кыргызстанцев, в частности, бюджетных работников? Какова будет Ваша оценка? Насколько выполнимы требования о еще большем снижении в нынешних экономических условиях?

— Начну с того, что ставка 12-14 % годовых вполне приемлема, однако, если рассуждать не с позиции финансовой математики, а так сказать по-простому: квартира, например стоит 1,4 млн сомов, а приобретая её в ипотеку на 15 лет под 12 % годовых, суммарно все платежи по ипотеке составят порядка 3,0 млн сомов. При такой трактовке вопроса, возникает резонное право сказать, позвольте, но квартира фактически мне обходится в два раза дороже, — таким подходом у нас часто пользуются. Так считать неверно. Необходимо понять следующие вещи: сейчас у Вас нет 1,4 млн. сомов, чтобы купить квартиру и жить в ней, Вам эти деньги дают в кредит на 15 лет. С позиции финансовой математики, Вы не переплачиваете за квартиру, так как уже её купили за 1,4 млн. сомов и стали её владельцем, а платите за кредит, взятый Вами на 15 лет, и это принципиально разные вещи.

12% — это много или мало?

Теперь о неподъёмности кредита под 12-14 % годовых для рядовых кыргызстанцев. Анализ математической модели ипотечного кредита на 15 лет показывает, что наиболее критичными для размера ежемесячного платежа по нему являются следующие два фактора:
— стоимость квадратного метра приобретаемого жилья;
— размер первоначального взноса по ипотеке.

Все вполне логично: чем меньше сумма кредита — тем проще его обслуживать.

Так вот, для государственных ипотечных программ надо воздействовать на вышеприведенные факторы, а также применять субсидирование процентных ставок, тогда ежемесячные платежи по ипотеке будут вполне по силам большинству потенциальных участников льготных ипотечных программ. Рассмотрим некоторые инструменты, применяя которые можно делать ипотеку доступнее:
1. Контроль расходов и конкурсный отбор подрядчиков должен снизить стоимость нового жилья под государственные жилищные программы до 500 долларов за кв. м.
2. Предоставление земельного участка под ипотечное строительство может рассматриваться как вклад государства в решение жилищного вопроса для своих граждан, а это еще минус от стоимости.
3. Строительство типовых проектных домов как многоквартирного, так и индивидуального плана тоже снизит расходы.
4. Практически все компании и организации, от которых прямо или косвенно зависит подключение строящихся домов к электрическим и иным коммуникациям, прямо контролируются Правительством, так почему бы их бизнес-планы или программы развития не скорректировать так, чтобы подводились коммуникации, сети и т.п., надо убирать всю накопившуюся бюрократию и снижать коррупциогенный фактор в этой области.
5. А почему бы не проектировать в домах площади, которые мог бы использовать бизнес – офисы, магазины, медцентры, детские сады и т.п., и использовать их, например, на условиях государственно-частного партнерства или просто продавать?
Все это однозначно снизит стоимость жилья для государственных ипотечных программ, а значит, увеличит доступность ипотеки для простых кыргызстанцев.

Ипотека должна быть доступной

Что такое «доступная ипотека»? Наиболее корректное определение этого выражения – ипотека, которая будет по силам большинству граждан страны, но надо сразу честно сказать, что в любой стране всегда найдутся граждане, финансовое положении которых не позволит им быть участниками ипотечных программ, какими бы льготными они не были. Все должны понимать, что если речь идет о жилищной ипотеке, то без определенного уровня платежеспособности её участника обойтись нельзя. Ипотека не бывает бесплатной, ипотека – это залог, залог есть способ обеспечения обязательства, а обязательства должны исполняться, это основы гражданского законодательства любой страны.

Во-вторых, сейчас громадное число семей живет в арендованных квартирах, домах, комнатах, и все они ежемесячно тратят немалые деньги, оплачивая аренду. Думаю, что не будет ошибочным сказать, что 90 % таких семей, выберут вариант – платить за своё жилище, а не безвозвратные арендные платежи.

Какие резервы еще есть у потенциальных участников программ по «доступной ипотеке»:
— некоторые имеют дополнительные доходы, помимо зарплаты, в сфере торговли или сельского хозяйства;
— у части семей есть 2 и более работающих членов;
— льготы и субсидии, которые планирует предоставлять государство, как заказчик «доступных ипотечных программ» для отдельных категорий граждан.

- Не звучат ли требования о снижении процентных ставок популистскими, учитывая механизм в целом, к примеру, необходимость обеспечения работы самой «Государственной Ипотечной Компании»? Какова реальная картина?

— Еще раз повторю, 12-14 %, на мой взгляд, вполне приемлемые процентные ставки. Что делать, чтобы их снизить? Есть вполне приемлемый способ: наделить ГИК более дешевыми ресурсами – процент по ипотеке снизится.

- Каков адекватный расклад ситуации того, насколько «Государственная Ипотечная Компания» может оправдать ожидания рядовых граждан? Насколько компания сможет сбалансировать возможности потребителей и предлагаемые условия?

— Как экономист, считаю, что понятие «рядовой гражданин» требует расшифровки, поскольку финансовое положение и финансовые возможности у всех разные. Механизмы, по которым будет работать ГИК должны быть простыми и понятными для потенциальных участников ипотечных программ. Ресурсы ГИК должны «стоить» как можно меньше, и их должно быть как можно больше. Государство, его аппарат и подконтрольные им компании и организации должны способствовать реализации ипотечных программ, как минимум путями, описанными выше. Вот рецепт успешности «Государственной Ипотечной Компании».

- Ряд кыргызстанцев ежемесячно платит за съемное жилье сумму, которая могла бы быть внесена как оплата кредита по условиям «Государственной Ипотечной Компании». На Ваш взгляд, какова будет доля данных потенциальных потребителей в лице непосредственно клиентов банков-партнеров «Государственной Ипотечной Компании»?

— Думаю, что именно они должны быть целевой группой для ГИК в первую очередь.

— С учетом социально-экономических условий развития того или иного региона страны, какие факторы будут способствовать платежеспособности потребителей в столичном регионе, в той или иной области? Какие региональные условия и особенности будут идти плюсом, какие будут риски?

— Все, о чем я упоминал выше, справедливо для любого региона нашей страны.

- Ваши прогнозы по поводу перспективы развития ипотечного кредитования в целом, какие основные шаги необходимо предпринять уже в ближайшем будущем?

— Считаю, что надо сделать следующие шаги:
1. Наделить ГИК достаточными ресурсами.
2. Выработать условия работы ГИК по рефинансированию жилищной ипотеки через банки-агенты.
3. Выработать стандарты «доступного жилья», которые станут основой для государственных ипотечных программ, и выступать заказчиком строительства такого жилья.
4. Сформировать правовое поле по ипотечной закладной и ипотечным облигациям, без этого механизмы ипотеки забуксуют.
5. Надо приступить к отбору участников пилотных проектов государственных ипотечных программ.

Андрей Владимирович, благодарим за интервью. С Вашего согласия, следующей темой нашей встречи будет обсуждение вопроса формирования рынка ипотечных ценных бумаг.

ИА «Кабар»

5.08.2016г